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碧桂园物业A股IPO之路搁浅 “涉房”物业过会难度或将增加

杨依依2017-12-29 21:09

图片来源:全景视觉

经济观察网 记者 杨依依 在A股IPO门前排队一年多的碧桂园物业,在12月11日,宣布撤回其建议分拆的申请。碧桂园(2007.HK)在12月11日和14日的公告中称撤回原因为中国审核监管机关近期的政策变动、碧桂园物业服务拟调整其业务策略方向及拟进行碧桂园物业服务的股权架构调整。

在申请上市之初,碧桂园物业的独立性被外界普遍认为是其将面临的最大问题,但这一问题在碧桂园物业于12月1日发布的招股书中已有改善。据招股书显示,截至2017年6月末,碧桂园物业承接的物业管理项目合同管理面积达2.47亿平方米,其中碧桂园独立开发的合同管理面积为1.67亿平方米,占比约67.94%。第一次报送申请稿的时间是2016年8月31日,当时的数据是,截至2015年12月31日,由碧桂园集团独立开发的合同管理面积占比为84.56%。

然而相比之下,在上市之前房地产企业下属的上市物业公司如彩生活、绿城物业等,由母公司开发的合同管理面积分别占比 5%、23.2%。

但一名接近碧桂园物业的人士向经济观察网透露,此次撤回的原因主要是两个:一个是股东涉及房地产,一个是关联交易,与独立性关系不大。

按照12月1日碧桂园物业发布的招股说明书,公司直接股东为碧桂园服务、碧桂园顾问、西藏顺琪,分别占股46%、46%、8%。碧桂园顾问与碧桂园服务存在关联关系,该两家企业皆受公司实际控制人,即碧桂园物业董事长杨惠妍控制。2017年上半年,碧桂园物业向关联方提供劳务获得的营业收入为1.17亿元,占公司营收的9.69%。此前三年,来自关联方的营业收入分别是1.98亿元、3.88亿元和2.21亿元,对应当年公司营业收入的比例分别为11.84%、16.45%和15.62%。

2017年已有三家涉房地产企业的IPO撤回或被否,分别为:主要收入为商铺租金的海宁家纺城、承租运营产业园区的锦和商业、以及批量精装修服务供应商中天精装。

今年11月21日,证监会发审委否决了中天精装的首发申请,且在发审委会议中较为罕见地针对中天精装就万科是否为关联方发问。此外,发审委还要求海宁家纺城说明投资建设科技产业园项目和国贸中心项目,是否涉及房地产业务,是否符合房地产相关监管政策。

2013年3月,国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,强调对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房企,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组。此后,证监会与国土部、住建部协商制定了相关工作机制。证监会的窗口指导意见也要求,不接受或从严对待房地产企业IPO申请。

2017年以来,“房住不炒”成为楼市调控的主基调。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,政策对于融资方面收紧,尤其对地产行业严格的管控,是房地产企业的A股IPO节奏放缓或者搁置的一个重要原因。

目前在上交所和深交所创业板排队的物业公司有两家,分别为南都物业服务、西藏新城悦物业服务(原新城物业)。南都物业于12月5日首发申请获通过,新城悦物业的审核状态为“已反馈”。

新城控股副总裁欧阳捷称,新城悦物业不在新城控股体系内,他个人觉得碧桂园物业撤回IPO申请主要是因为自身原因,新城悦物业不会受到太大影响。

如果不出意外,南都物业将成为第一家A股上市物业公司。虽然南都物业也同样存在关联交易的问题,但占比较碧桂园物业则低了许多,其招股书显示,公司今年上半年向关联方提供劳务收入占同期营业收入的比例为4.96%,低于碧桂园的9.69%。

更重要的是,南都物业的实际控制人是南都房地产公司的原副总裁韩芳,目前合计持有南都物业75.78%的股份,而南都房地产公司早在2006年由万科收购,两家公司属于不同的实际控制人,南都物业的主营业务是投资管理和咨询服务。

大型央企的物业公司也在谋求上市,保利物业总经理黎家河此前曾向经济观察网透露,已在新三板挂牌的保利物业未来还是会冲击A股。虽同为涉房企业,但国信证券的Tina认为,“涉房”的尺度较为模糊,监管层对央企的政策态度也许会有不同。

相比之下,选择赴港上市的内地物业公司,IPO过会不会受到内地政策影响。2017年9月,雅居乐旗下物业公司雅生活,就申请雅生活股份于联交所主板上市及获准买卖,向港交所递上市申请表格。招商物业相关人士也向经济观察网透露,他们的上级单位正在推进物业公司在港股上市的相关工作。

经济观察报 地产部记者
长期关注华南房地产及相关上下游产业
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